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【唐樓按揭】全功略:按揭成數、首期計算、還款期、估價、注意事項

唐樓按揭

由於唐樓一般入場費較底,3百餘萬便能買入4、500呎單位,因此唐樓雖然最舊,但仍吸引不少投資者,甚至自住人士購買。唐樓按揭較一般私樓按揭較為複雜,本文重點分享唐樓按揭的估價、首期金額、按揭成數和注意事項,有意買康樓的準業主,要留意啊!

唐樓 一般不設升降機、約有五至八層高的住宅物業,單位面積一般約為450呎至700呎。香港唐樓大多於第二次世界大戰後興建,特色是樓底高,設有騎樓。唐樓雖然樓齡較高,而且沒有升降機,但由於入場門檻底,加上種種原因,仍不乏買家自住或投資者垂青。

  • 重建概念:香港大部份唐樓位於油尖旺、港島及土瓜灣等市中心一帶,部份投資者都想博物業將來會被獲政府或發展商收購。
  • 投資門檻低:唐樓入場費約需3百多萬,門檻較一般住宅為低。
  • 自住吸引力:唐樓呎價平,但實用性高,而且不少設有「騎樓」,這是吸引用家的重要原因。

唐樓按揭成數與私樓按揭成數計算大致相同。在沒有按揭保險的情況下,1,000萬以下最高可做六成按揭(最高貸款額為500萬)。如果使用按揭保險,800萬以下最高可申請九成按揭,800萬至900萬最高可申請八至九成按揭(最高貸款額720萬),900至1000萬最高八成按揭。假如購買唐樓是用作投資出租用途,最高按揭成數只有五成。

由於唐樓樓齡較高,亦存在很多不確定性,購買前可先諮詢伽瑪按揭轉介,我們會為準買家做作詳細分析。

想更全面了解有關按揭成數計算和注意事項,可瀏覽:【按揭成數】全功略,即睇:影響按揭成數的 3 大因素

由於唐樓存在問題較多,樓齡亦較高,銀行對於唐樓的估價會較為嚴格,甚至會派員上門視察,因此如果單位並非交吉,必須在臨約訂明時列明容許估價人員上門。如果唐樓單位不涉及結構性改動,一般問題不大。但如果單位經過大幅改動,銀行估價可能需要把單位還原洗費扣除,導致估價偏低。

此外,由於唐樓成交較為疏落,在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取,估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同,申請按揭時可申請多間銀行,選取較理想的估價。對於一些有管理及已經進行大維修的唐樓,會較受買家歡迎。

更多物業估價注意事項,可瀏覽:【物業估價】物業估價要注意啲咩?即睇銀行拒批按揭原因和解決方法!

以「75減樓齡」計算

唐樓樓齡計算與私樓相若,大部份銀行會以「75減樓齡」計算,如果唐樓樓齡已經50年,最長還款年期只有25年(75-50年)。個別銀行會以「80減樓齡」計算,最長還款年期理論上仍能達到30年。

 

以「75減人齡」計算

人齡方面,像普通私樓一樣,銀行一般會以「75減人齡」處理,如果借款人為45歲以下,仍能借取長達30年按揭,但如果在借款人已達65歲,最長還款年期只有10年,需要增加擔保人延長按揭還款期。

 

樓齡、人齡取其短

樓齡與人齡之間,銀行會選取以年期較短者為準。

唐樓按揭的壓力測試大致相同,小編另有一篇文章詳細解說壓力測試計算:【壓力測試點計?】最新樓按壓力測試計算 2022

申請按揭時間

唐樓按揭的批刻時間一般會較私樓長為長,因銀行需要派人員實地驗樓,因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期,讓銀行有足夠時間處理按揭申請。

 

劏房和僭建問題

不少唐樓都有僭建問題,或改建為劏房出租,大部份銀行批核較為嚴。如果單位出現僭建情況,可能刻物業已經被釘契。如買入的唐樓違反地契,更有機會影響按揭申請。為了保障利益,最好先為物業進行初步查冊,了解物業是否有有否以上情況。

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