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【壓力測試點計?】了解你的負擔能力、供款與入息比率、壓力測試例子

壓力測試

首次置業的上車準買家在尋找銀行按揭時,不論你買的是大型藍籌屋苑、居屋,、村屋等,總會踫到一系例問題: 壓力測試? 收入計算? 供款佔入息比率(DTI)? 須要加擔保人? 又要擔心各銀行的批核準則不一 ?  到底怎樣的按揭選擇才是適合自已,今天我們先嘗試出深入剖析一下什麼是申請按揭第一關 : 壓力測試 !

壓力測試是銀行控制按揭貸款壞賬的程序,由於按揭借錢買樓涉及大筆款項,銀行要通過按揭批核,確認申請人有能力供款,才會批准放貸。

現時銀行為了評估申請人的供款能力,會進行兩種計算:

  • 1. 按照現行按揭利率,計算「供款與入息比率」是否在上限之內;
  • 2. 模擬現行的按揭利率【加 3%】,再計算「供款與入息比率」是否在上限之內
兩類可獲豁免第二關壓力測試人士豁免條件
經按揭保險計劃申請按揭的首置人士6成以上的高成數按揭申請及買入物業只可作自住用途
綠表資格人士只適用於買新居屋和綠置居
*擔保期 10 年或以下的二手居屋, 銀行有權要求對申請人做壓力測試

資料來源: 香港金融管理局

如買入物業是作「自住用途」,不同樓價的可借按揭成數,以及相應之壓測前後供款與入息比率都不同,圖表如下:

自住物業且…樓價按揭成數【壓測前】【壓測後】
   供款比率上限供款比率上限
無未供完按揭≤ 800 萬元最高 9 成50%60%
無未供完按揭801 – 1,000 萬元最高 8 成50%60%
無未供完按揭> 1,000 萬元最高 5 成50%60%
有未供完按揭≤ 800 萬元≤ 7 成40%50%
有未供完按揭≤ 800 萬元> 7 成 (最高 8 成)35%45%
有未供完按揭801 – 1,000 萬元≤ 6 成40%50%
有未供完按揭801 – 1,000 萬元> 6 成 (最高 7 成)35%45%
有未供完按揭> 1,000 萬元最高 4 成40%50%

如買入物業是作「出租用途」,不同樓價的可借按揭成數,以及相應之壓測前後供款與入息比率都不同,圖表如下:

出租物業且…樓價按揭成數【壓測前】【壓測後】
   供款比率上限供款比率上限
無未供完按揭任何最高 5 成40%50%
有未供完按揭任何最高 5 成30%40%

厭力測試源於香港金管局在2010年所推出住宅按揭貸款審慎監管措施,要求銀行以按揭利率假設上升至少兩個百分點的情況 ,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試,並將壓力測試下的供款與入息比率上限分為兩關,以自往用家來說, 第一關五成(50%),而第二關則為六成(%)。

以前承辦按揭只要供款佔入息比率(DTI)少於申請人月收入的五成(50%)便能批出按揭, 然而在2010年後,除了前者提及的情況外,另外再加上假設在現水平利息如上升 2% 後, 供款佔入息比率不多於申請人月入的六成(60%)水平. 到2013年更把假設利率上升的指標由 2% 提升到 3% 藉此壓抑過熱的樓價. 這樣的過兩關款佔入息比率計算方式就是市場所謂的「壓力測試」。

不過, 兩年前政府放寬按揭保險壓力測試計算方式, 首次置業申請者只須通過第一關供款佔入息比率(DTI)少於申請人月收入的五成(50%)便可承造最高8成或9成按揭而不須要計算第二關的壓力測試但其按揭保費亦會因應風險因素作出上調。

補充: 如所購之單位非自用 (例如作收租投資用途),壓力測試的第一關在供款佔入息比率將調整到40%,第二關則為50%,投資者準買家必須留意。

準買家在申請按揭時,銀行會計算供款佔入息比率(DEBT TO INCOME RATIO – DTI ,又稱 Debt Serving Ratio – DSR),即申請人每月債務的總供款對照期收入的比例。然而,好多準買家有出現一個誤區, 以為每月按揭供款數除以自已的薪金的比例便是供款佔入息比率,到最後才發現計算上出現錯誤引致通過不到壓測!

兩個準買家在自行計算壓力測試時的誤區:

(1) 只計算每月按揭供款數目而忽略了自已本身現時的債務的每月供款 (如信用卡、私人貸款、透支戶口等)

(2) 非固定收入人士把最近三個月的薪金相加再除三,便視作薪金作為計算。 ( 小編會盡快更新有關薪金的正確計算方法的文章,敬請留意)

上來提到,經新按揭保險計劃下,首置人士買坐私樓就算通過不了「壓力測試」,都可申請按揭上樓。

只要物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業,便屬於「首置」。換言之,即使買家本身已嚐當業主的滋味,只要在買樓前「甩手」舊有物業,並購買按揭保險借高成數樓按,便可受惠於「首置免壓測」的措施。

不過,「首置買家」要緊記,按保「免壓測」並不等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局列明,銀行仍然要計算首置申請人的 DTI,而且要保持在 50% 之內,而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟,這只不過就豁免了申請人通過加壓後的 DTI 上限要求。

舉例:假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「超標」,DTI 超出了加壓後上限(60%),亦不會因此而拒批按揭。

更多首次置業資訊,可瀏覽:首次置業按揭 | 按揭成數 / 首期計算 / 壓力測試 / 按揭保險

雖然壓測不合不會影響審批結果,但這會關乎到申請人是否需要繳交額外保費了。

首置人士經按保買樓,加壓後 DTI 超出上限,按揭保費會因此而「升級」,加至原有保費之 10%。

除然之外,壓測不達標,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足按揭金額,例如申請人借 9 成,最終或因為「爭少少」,結果只批 85 成,審批結果如有差異,應同銀行溝通清楚原因。

非首次置業

物業市值600萬元
貸款額360萬元(60%按揭)
實資際按揭利率
(市面最低H按利率H+1.3%.)
1.37%
供款年期30年
每月供款額
(供款會因為H利率調整)
HK$12.192.46
壓力測試計算
(以p-2.5%為封頂計算, P=5.25%)
實際揭利利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HK$20,440.40
按揭申請人收入最低要求(60%)HK$20,440.4 / 60% = HK$34,068

首次置業

物業市值600萬元
貸款額540萬元(90%按揭)
實資際按揭利率
(市面最低H按利率H+1.3%)
1.365%
(H=0.06446 On 05/11/2021)
供款年期30年
每月供款額HK$18,288.69
壓力測試計算實際按揭利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HK$30,660.61
原本按揭申請人收入最低要求HK$30,660.61 / 60% = HK$51,101
新政策下按揭申請人收入最低要求 HK$18,288.69/50%=HK$36,578

首次置業壓力測試 (有其他私人債務)

物業市值600萬元
貸款額540萬元(90%按揭)
實資際按揭利率
(市面最低H按利率H+1.3%.)
1.365%
(H=0.06446 On 05/11/2021)
供款年期30年
每月供款額HK$18,288.69
壓力測試計算實際按揭利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HK$30,660.61
原本按揭申請人收入最低要求HK$30,660.61 / 60% = HK$51,101
新政策下按揭申請人收入最低要求(未計算其他債務) HK$18,288.69/50%=HK$36,578
私人貸款每月供款HK$2,380
信用卡欠款 5萬 $1500 (*注1)

新政策下按揭申請人收入最低要求
(已計算其他債務)

($18,288.69 + $2380 + $1500) / 50% = $44,337.38

 

備註 : 信用卡欠款及支票透支戶口結欠, 一般銀行會用其結欠的總金額的3%作為其每月還款額 (並非信用卡月結單顯示的最低還款額)

非首次置業 

物業市值600萬元
貸款額360萬元(60%按揭)
實資際按揭利率
(市面最低H按利率H+1.3%)
1.37%
供款年期30年
每月供款額HK$12,192.46
(供款會因為H利率調整)
壓力測試計算
(以p-2.5%為封頂計算, P=5.25%)
實際揭利利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HK$20,440.40
按揭申請人收入最低要求 (50%)HK$20,440.4 / 50% = HK$40,880.40

非首次置業 (有其他私人債務)

物業市值600萬元
貸款額360萬元(60%按揭)
實資際按揭利率
(市面最低H按利率H+1.3%.)
1.37%
供款年期30年
每月供款額
(供款會因為H利率調整)
HK$12.192.46
壓力測試計算
(以p-2.5%為封頂計算, P=5.25%)
實際揭利利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HK$20,440.40
按揭申請人收入最低要求(60%)
(未計算其他債務)
HK$20,440.40 / 60% = HK$34,068
私人貸款每月供款每月供款: $4,380
票透支戶口結欠 $200000每月還款: $6,000 (*注1)
按揭申請人收入最低要求(60%)
(已計算其他債務)
(HK$20,440.4 + 4380 + 6000)/ 60% = $51,367.34

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