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【H按 P按分別】準業主必看 ! 物業按揭小知識

H按 P按分別

買樓置業是不少香港人的人生目標,而申請按揭,是物業買賣中非常重要的一環。現時香港銀行提供的按揭,有俗稱「H」及「P」 兩個選項。筆者留意到,不少人未有清楚認清H按 P按分別。本文會解釋按揭息率上的各種分別及特色,讓準買家作出合適,明智的選擇。

H 按」指以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃,我們亦會稱之為 銀行同業拆息按揭,銀行同業拆息利率的英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱 HIBOR。

銀行同業拆息意思是指本地銀行互相借貸時所使用的利率,升跌視乎本地銀行體系資金之多寡;資金不足時,利率便會上升;相反,資金充足時,利率會下跌。

銀行同業拆息是銀行的資金成本,銀行批出按揭貸款予買家一定會在「H」之上加徵一個百分比,藉以賺取客戶利潤。舉例「H+1.8厘」計算,銀行就是賺取準業主1.8厘的利息。

銀行同業拆息按揭 =  H + …

「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃(最優惠利率按揭),最優惠利率英文為 Prime Rate。

最優惠利率,是銀行自行訂立貸款利率,升跌一般視乎美國利率走勢。

最優惠利率主要分為「大P」和「細P」,截至 2019 年 12 月,目前最新的「大P」為 5 厘,銀行包括滙豐、恒生、中銀等;「細P」為 5.25 厘,銀行包括渣打、東亞、星展等。

最優惠利率與拆息利率(H)特性截然不同;最優惠利率過往波動不大,最長試過 10 年才變動一次(2008 年至 2018年),但一般比拆息利率高。

以最優惠利率(P)為基礎,按揭銀行會減去指定的百分點,計算方式即:

最優惠利率按揭 = P – 銀行訂立之百分點(%)

當我們採用最優專利率按揭計劃, P按的時候, 不同的銀行設定的P也會不同, 也就出現了俗稱的大細P。以現時的銀行普遍提供的按揭計劃而言, 匯豐、恒生、中銀等銀行通常便會採用細P (5%), 而其他銀行例如渣打、東亞、花旗等銀行, 採用的便是大P (5.25%)。  有個別小型的銀行, P的數值會更大, 例如富邦及大眾便是 5.375%, 而華僑永亨更是 5.5%!假設申請的按揭計劃為 P -2.5%, 而當中的是細P的話, 實際按揭利率便為 5-2.5%, 也就是 2.5%了。

 

H按

P按

息率

波動

穩定

利率影響因素

銀行同業拆息走勢

美國息率變動

封頂息率

沒有

與銀行的最優惠利率 (P) 相比, 銀行同業拆息(HIBOR) 會較為波動, 因為其升跌受制於社會的資金流向, 每當出現大型的、 會凍結銀行資金的事項出現, 例如大型新股上巿,  大量投資者會向銀行借錢認購,引致大量資金被凍結,又或是當大量巿民因移民而導致資金流走, 皆會引致 HIBOR上漲。除此以外, 銀行之間的拆借活動之時間長短, 也會衍生出不同的息率。另一方面, 因為港元和美元的聯繫匯率制度, HIBOR也會被美息帶動, 每當香港及美國的息差擴大,從而引發了套息活動,引致美元利率上升,港元匯率也會隨之而變得波動。

總括而言, HIBOR 按揭計劃, 與P按揭計劃相比, 其利率走勢會較為波動, 也因此, 為免其波幅太大, 故各大銀行的HIBOR 按揭計劃 (H按), 都會設有鎖息上限, 又稱為封頂息率, CAP RATE, 例如限定最高利率為P-N%, 以免令按揭息率變得太波動。 如此一來, 保障了按揭申請人, 也讓銀行更容易運作。

根據過去數年的香港銀行利率紀錄, 與 P 按揭計劃相比, H按揭在大部份的情況下, HIBOR按揭計劃, 都比 Prime Rate 按揭計劃的息口為低,故此可以說較為優勝。即使在短期內因為不同的經濟活動而上調, 仍然快速回落, 很少觸及 Cap Rate 的水平。而P按則相反, Prime rate 是視乎於美國的加減息活動, 雖然Prime Rate與 HIBOR按相比更為穩定, 但暫時短期來看,P按相比h按下卻要面對更高的息口。

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