首次置業的上車準買家在尋找銀行按揭時，不論你買的是大型藍籌屋苑、居屋,、村屋等，總會踫到一系例問題: 壓力測試? 收入計算? 供款佔入息比率(DTI)? 須要加擔保人? 又要擔心各銀行的批核準則不一 ? 到底怎樣的按揭選擇才是適合自已，今天我們先嘗試出深入剖析一下什麼是申請按揭第一關 : 壓力測試 !
壓力測試是銀行控制按揭貸款壞賬的程序，由於按揭借錢買樓涉及大筆款項，銀行要通過按揭批核，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。
現時銀行為了評估申請人的供款能力，會進行兩種計算：
| 兩類可獲豁免第二關壓力測試人士 | 豁免條件 |
| 經按揭保險計劃申請按揭的首置人士 | 6成以上的高成數按揭申請及買入物業只可作自住用途 |
| 綠表資格人士 | 只適用於買新居屋和綠置居 *擔保期 10 年或以下的二手居屋, 銀行有權要求對申請人做壓力測試 |
資料來源: 香港金融管理局
如買入物業是作「自住用途」，不同樓價的可借按揭成數，以及相應之壓測前後供款與入息比率都不同，圖表如下：
| 自住物業且… | 樓價 | 按揭成數 | 【壓測前】 | 【壓測後】 |
| 供款比率上限 | 供款比率上限 | |||
| 無未供完按揭 | ≤ 800 萬元 | 最高 9 成 | 50% | 60% |
| 無未供完按揭 | 801 – 1,000 萬元 | 最高 8 成 | 50% | 60% |
| 無未供完按揭 | > 1,000 萬元 | 最高 5 成 | 50% | 60% |
| 有未供完按揭 | ≤ 800 萬元 | ≤ 7 成 | 40% | 50% |
| 有未供完按揭 | ≤ 800 萬元 | > 7 成 （最高 8 成） | 35% | 45% |
| 有未供完按揭 | 801 – 1,000 萬元 | ≤ 6 成 | 40% | 50% |
| 有未供完按揭 | 801 – 1,000 萬元 | > 6 成 （最高 7 成） | 35% | 45% |
| 有未供完按揭 | > 1,000 萬元 | 最高 4 成 | 40% | 50% |
如買入物業是作「出租用途」，不同樓價的可借按揭成數，以及相應之壓測前後供款與入息比率都不同，圖表如下：
| 出租物業且… | 樓價 | 按揭成數 | 【壓測前】 | 【壓測後】 |
| 供款比率上限 | 供款比率上限 | |||
| 無未供完按揭 | 任何 | 最高 5 成 | 40% | 50% |
| 有未供完按揭 | 任何 | 最高 5 成 | 30% | 40% |
厭力測試源於香港金管局在2010年所推出住宅按揭貸款審慎監管措施，要求銀行以按揭利率假設上升至少兩個百分點的情況 ,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試,並將壓力測試下的供款與入息比率上限分為兩關，以自往用家來說, 第一關五成(50%)，而第二關則為六成(%)。
以前承辦按揭只要供款佔入息比率(DTI)少於申請人月收入的五成(50%)便能批出按揭, 然而在2010年後，除了前者提及的情況外，另外再加上假設在現水平利息如上升 2% 後, 供款佔入息比率不多於申請人月入的六成(60%)水平. 到2013年更把假設利率上升的指標由 2% 提升到 3% 藉此壓抑過熱的樓價. 這樣的過兩關供款佔入息比率計算方式就是市場所謂的「壓力測試」。
不過, 兩年前政府放寬按揭保險壓力測試計算方式, 首次置業申請者只須通過第一關供款佔入息比率(DTI)少於申請人月收入的五成(50%)便可承造最高8成或9成按揭而不須要計算第二關的壓力測試，但其按揭保費亦會因應風險因素作出上調。
補充: 如所購之單位非自用 (例如作收租投資用途)，壓力測試的第一關在供款佔入息比率將調整到40%，第二關則為50%，投資者準買家必須留意。
準買家在申請按揭時，銀行會計算供款佔入息比率(DEBT TO INCOME RATIO – DTI ，又稱 Debt Serving Ratio – DSR)，即申請人每月債務的總供款對照期收入的比例。然而，好多準買家有出現一個誤區, 以為每月按揭供款數除以自已的薪金的比例便是供款佔入息比率，到最後才發現計算上出現錯誤引致通過不到壓測!
兩個準買家在自行計算壓力測試時的誤區：
(1) 只計算每月按揭供款數目而忽略了自已本身現時的債務的每月供款 (如信用卡、私人貸款、透支戶口等)
(2) 非固定收入人士把最近三個月的薪金相加再除三，便視作薪金作為計算。 ( 小編會盡快更新有關薪金的正確計算方法的文章，敬請留意)
上來提到，經新按揭保險計劃下，首置人士買坐私樓就算通過不了「壓力測試」，都可申請按揭上樓。
只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。
不過，「首置買家」要緊記，按保「免壓測」並不等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局列明，銀行仍然要計算首置申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，這只不過就豁免了申請人通過加壓後的 DTI 上限要求。
舉例：假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「超標」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此而拒批按揭。
更多首次置業資訊，可瀏覽：首次置業按揭 | 按揭成數 / 首期計算 / 壓力測試 / 按揭保險
雖然壓測不合不會影響審批結果，但這會關乎到申請人是否需要繳交額外保費了。
首置人士經按保買樓，加壓後 DTI 超出上限，按揭保費會因此而「升級」，加至原有保費之 10%。
除然之外，壓測不達標，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足按揭金額，例如申請人借 9 成，最終或因為「爭少少」，結果只批 85 成，審批結果如有差異，應同銀行溝通清楚原因。
| 物業市值 | 600萬元 |
| 貸款額 | 360萬元（60%按揭） |
| 實資際按揭利率 (市面最低H按利率H+1.3%.） | 1.37% |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 (供款會因為H利率調整) | HK$12.192.46 |
| 壓力測試計算 (以p-2.5%為封頂計算, P=5.25%) | 實際揭利利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5% |
| 加壓後每月供款額 | HK$20,440.40 |
| 按揭申請人收入最低要求(60%) | HK$20,440.4 / 60% = HK$34,068 |
| 物業市值 | 600萬元 |
| 貸款額 | 540萬元（90％按揭） |
| 實資際按揭利率 (市面最低H按利率H+1.3%) | 1.365% (H=0.06446 On 05/11/2021) |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 | HK$18,288.69 |
| 壓力測試計算 | 實際按揭利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5% |
| 加壓後每月供款額 | HK$30,660.61 |
| 原本按揭申請人收入最低要求 | HK$30,660.61 / 60% = HK$51,101 |
| 新政策下按揭申請人收入最低要求 | HK$18,288.69/50%=HK$36,578 |
| 物業市值 | 600萬元 |
| 貸款額 | 540萬元（90％按揭） |
| 實資際按揭利率 (市面最低H按利率H+1.3%.） | 1.365% (H=0.06446 On 05/11/2021) |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 | HK$18,288.69 |
| 壓力測試計算 | 實際按揭利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5% |
| 加壓後每月供款額 | HK$30,660.61 |
| 原本按揭申請人收入最低要求 | HK$30,660.61 / 60% = HK$51,101 |
| 新政策下按揭申請人收入最低要求(未計算其他債務) | HK$18,288.69/50%=HK$36,578 |
| 私人貸款每月供款 | HK$2,380 |
| 信用卡欠款 5萬 | $1500 (*注1) |
新政策下按揭申請人收入最低要求 | ($18,288.69 + $2380 + $1500) / 50% = $44,337.38 |
備註 : 信用卡欠款及支票透支戶口結欠, 一般銀行會用其結欠的總金額的3%作為其每月還款額 (並非信用卡月結單顯示的最低還款額)
| 物業市值 | 600萬元 |
| 貸款額 | 360萬元（60%按揭） |
| 實資際按揭利率 (市面最低H按利率H+1.3%） | 1.37% |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 | HK$12,192.46 |
| (供款會因為H利率調整) | |
| 壓力測試計算 (以p-2.5%為封頂計算, P=5.25%) | 實際揭利利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5% |
| 加壓後每月供款額 | HK$20,440.40 |
| 按揭申請人收入最低要求 (50%) | HK$20,440.4 / 50% = HK$40,880.40 |
| 物業市值 | 600萬元 |
| 貸款額 | 360萬元（60%按揭） |
| 實資際按揭利率 (市面最低H按利率H+1.3%.） | 1.37% |
| 供款年期 | 30年 |
| 每月供款額 (供款會因為H利率調整) | HK$12.192.46 |
| 壓力測試計算 (以p-2.5%為封頂計算, P=5.25%) | 實際揭利利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5% |
| 加壓後每月供款額 | HK$20,440.40 |
| 按揭申請人收入最低要求(60%) (未計算其他債務) | HK$20,440.40 / 60% = HK$34,068 |
| 私人貸款每月供款 | 每月供款: $4,380 |
| 支票透支戶口結欠 $200000 | 每月還款: $6,000 (*注1) |
| 按揭申請人收入最低要求(60%) (已計算其他債務) | (HK$20,440.4 + 4380 + 6000)/ 60% = $51,367.34 |
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