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【物業估價】物業估價要注意啲咩?即睇銀行拒批按揭原因和解決方法!

物業估價

物業估價在樓宇按揭上扮演著重要角色,是承造按揭的重要指標,無論是一按、二按、轉按或加按,每間銀行或財務機構都為申請人的物業進行估值考量,以此決定批出幾多按揭貸款額,為申請單位進行估值考量,這是銀行或財務機構控制風險的程序,假如借款人無力償還貸款,貸款機構亦可將申請人單位變賣套現,減底壞賬帶來的損失。

正如上文提到,每間銀行或財務機構在批出按揭前都會做物業估價,這是衡量可批出貸款額的重要程序。銀行一般會委託估價公司進行物業估值,最簡單常用的物業估價方法就是會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較,所以成交較活躍的屋苑,可以較容易取得估價指標。所以對銀行或財務機構來講,大型屋苑按揭屬底風險類別,市場價格透明,有承接力。當然,成交活躍只是物業估價其中因素,如果你想申請的單位是兇宅,就算是 “藍籌屋苑”,銀行都未必會批出按揭。

免費網上銀行估價

今時今日互聯網資訊發達,網上搜尋按一下鍵就可獲得你想要的資訊。現時各大銀行都網上自動估價查詢,即時可獲得物業估值作參考。

致電銀行查詢物業估價

網上即時物業估價並不是所有單位都可作搜索,一些成交疏落的物業,如唐樓、洋樓、村屋等,網上估價系統未必能夠提供估價,準買家有可能需要致電銀行查詢,對於部份村屋的單位,準買家也要預先搜尋出村屋的LOT NUMBER ,方便銀行職員作出較準確估價。一般銀行職員都會詢問幾個問題,例如:單位是否連車位、是業主的開價幾多等等,配合銀行職員提供相關資料也可以有效幫助到估價。

委託測量師行

當物業價值比較大,又或成交較疏落,不容易與相他附近單位比較,另外一個方法就是委託測量師行來做估價。他們會找專人上門量度單位,及翻查單位平面圖而作出估價。跟網上銀行估價、以及致電銀行查詢不同,透過測量師行估價是需要收費的。

物業估價不足即是銀行對單位的估價,對比物業的成交價為底,導致按揭貸款額比預期底,買家要額外準備更多首期上會,當遇上 “大牛市” 或 “大熊市” 時,也容易出現物業估價不足的問題。

在樓市大旺時,業主態度較為進取,什麼出現追價情況,叫價往往高於銀行估價,導致估價不足。而當樓價急挫時,銀行亦會急速調低物業估價,將按揭風險降低,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後,估價亦有機會再度下調,令買家要更多首期上會,大失預算。

另外,正如前文提到,部份屋苑成交疏落,欠缺參考成交價,銀行亦傾向保守。

總結:當樓市走向兩極,或單位成交疏落,準買家對物業估價緊記銀行取態定必保守,此仍銀行風控的原則。

當然,每間銀行採用的估價行都未必相同,樓宇按揭行業競爭激烈,其實部份進取的銀行,會選用較進取的估價行為物業估價,希望盡量做得成生意,所以如果當有估價不足的情況,可以多找幾間銀行比較一下,亦可聯絡伽瑪按揭轉介尋求協助。

如果買家預計心儀單位有機會估價不足,買入單位前都可以先找銀行作口頭估價,在買二手樓,也應先進行物業查冊。透過查冊,可以更了解物業單位的背景,包括單位有沒有未解除的按揭、以及有沒有關於該單位的訴訟鉑!發生,例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款,這些因素都有機會影響到樓宇價值。

1.「送贈契」的意圖

如果成交價太低,銀行角度會認為,業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思,會出現「送贈契」意味。「送贈契」一般是不會獲批按揭。

 

2.凶宅」或「枱底交易」引至成交價過底

部份銀行則擔心,成交價過底,會否因為單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅,擔心買賣雙方是否有瞞稅已私下交收的意圖,如果銀行覺得有此風險,都有可能拒批按揭。

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