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【自僱人士按揭】全功略:申請文件、按揭成數、壓力測試及注意事項

自僱人士按揭

自僱人士按揭是眾多生意老闆要考慮事情。買樓置業是每個人的人生大事,但香港地樓價高企,對於普通人而言,儲錢買樓絕非易事,不少打工仔節衣縮食就是為了儲夠首期,有一個安樂窩。但耐何人工升福追要上樓價漲幅,曾有報導計算,以香港人工中位數計算,香港人儲首期要不吃不喝11年,實在有數得計。

為了擺脫買唔到樓既悲劇,不少香港人辭職創業,希望多勞多得,企圖重新掌控自已事業,但自僱人士和一般打工仔,在樓宇按揭上有什麼不同? 承造按揭前有仗義執言要注意? 本文會為大家一一講解。

了解自僱人士按揭的第一步,是先認清何謂自僱人士。一般而言,自僱人士是指「不是以僱員身分受僱的人士而賺取收入的人士。」而在沒有任何僱傭關係底下,如果你從買賣貨品、提供服務,或其他任何方式賺司收入,你的身份就是自僱人士。

基本上,只要你是「自己請自己」的職業,就相等於自僱人士。現在社會上流行的自由工作者模式,自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。

自僱人士例如:

  • 網店店主
  • 補習老師
  • 網紅 (KOL)
  • 私家醫生
  • 律師

自僱人士按揭成數明文規定最多做到 8 成按揭,但由於自僱人士一般收入較不穩定,不屬於固定入息人士,所以絕大多數情況,按揭保險公司會對這類申請批得較為嚴謹,導致想做高成數按揭的自僱申請人難以做足8成按揭。即使是文件準備有多充足,又或本身屬於專業人士,都可能因為種種原因 (例如冇報足稅,又或收入沒有存入銀銀行),令到按揭成數批核底於8成。所以,如果你是自僱人士又想借高成數按揭的話,最好事前搵按揭專家傾傾,做作準備。

想了解更多按揭成數計算?可瀏覽:【按揭成數】全功略,即睇:影響按揭成數的 3 大因素

在申請按揭時,自僱人士要提供的文件和受薪員工也有所不同。一般需要:

  • 商業登記證
  • 商業登記詳情核證本 (無限公司)
  • 最近期周年申報表 (有限公司)
  • 審計報告 (有限公司)
  • 財務報表 (無限公司)
  • 最近6個月公司銀行月結單
  • 個人銀行月結單
  • 利得稅稅單 (一至兩年)
  • 強積金紀錄 (如有)

更多申按按揭基本須知,可瀏覽:【申請按揭】按揭申請必備清單 | 文件、時間、流程、注意事項 (2022)

以有限公司經營

如果申請人是以有限公司的形式經營,根據政府法例規定,有限公司報稅前,需就要其財務報表遞交給核數師進行審核,所以銀行除了要求一般入息證明文件外,亦會要求申請人提交審計報告以證明其入息。筆者早年於會計師樓工作多年,留意到很多老闆因為種種原因,例如 (1) 未收到報單所以唔有做核數,(2) 公司為了減稅而增加可扣稅支出 (結果令公司賬目虧本),令公司賬面盈利減底,(3) 沒有每年依時僱請核數師做審計,以上是坊間以有限公司經營的自僱人士按揭公司常見問題,各位準業主實在要注意。

以無限公司經營

與有限公司經營相似,無限公司的東主或合夥人同樣要為其自僱人士身份提供入息文件。與有限公司不同的是,無限公司本身並沒有強制要求每年就其財務報表進行審核,為證明其入息,除了基本入息文件,例如報稅單、醫主或合夥人核證的財務報表外,準業主亦需要提供銀行月結單,顯示銀行出入數以證明其入息的真實性。值得留意是,某一些行業如慣性收取現金,如小食店,如沒有將現金存入銀行,銀行就沒法憑公司銀行月結單去引證入息的真實性,大大影響可承造的按揭成數。

另外,如果公司是合夥公司或多於一位股東,利息則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 80%,而本月的淨營利有 100 萬,你的個人收入則會以 80 萬計算。

如過去6個月有定時出糧給自己,並有就其入息報薪俸稅和供強積金的話,此入息紀錄會納入入息計算當中。不過避免做假入息情況,按揭保險會會考慮公司是否有盈利和營運,所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。

自僱人士按揭壓力測試與一般壓力測試計算方法相同。詳細計算可參看:最新壓力測試計算 2022

對於自僱人士來說,一般來講最多只能申請八成按揭。但假如你的收入不夠穩定,銀行有機會要求你尋找合適的按揭擔保人。添加擔保人後,即使申請人條件不足,銀行亦有機會批出較高成數按揭,因為假如申請人無能力還款,銀行有權向按揭擔保人追討。

但擔保人的條件,也會影響按揭成數。按揭擔保人周樣需要向銀行提供利司入息證明文件,如果其入息亦無法證明足夠支持還款,銀行就最多只能批出八成的按揭貸款。

如果擔保人本身仍有按揭貸款未還清,申請人的按揭成數上限需要降低一成。如果首期資金不足的申請人,適宜找一個沒有按揭在身的擔保人。另外,擔保人按揭的供款,也會計進供款佔入息比率中,變相減低新按揭的借款上限,以及增加按揭保險的保費。

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