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【加按套現】加按同二按有咩分別?「加按」必看!

加按套現

《加按》意思是為將已承造按揭的物業,向同一間放貸銀行再度申請物業按揭,申請額外的貸款額,這程序就叫「加按套現」。如果你是業主,想增加流動資金,要先了解加按二按轉按有咩分別,從而計岩條數,選擇合適你的方案。本文會重點講解加按,好讓大家對作加按全面了解!

加按和二按只差一隻字,但實際上意思有很大分別。加拱是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭貸款,承造按揭的銀行是沒有改變。

「二按」是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款下,另外再向另一間財政機構,申請另一個按揭,涉及的是兩間不同的財務機構。由於申請兩份按揭的還款風險增加,銀行一般不會承造二按,只有財務公司及地產商,會向業主提供二按。

二按可借取的按揭成數會較加按多,但有得必有失,由於二按財務機構要承受較風險較大,二按的利率一般會比加按。但由於二按往往不需要入息證明,手續簡單,所以仍然吸引不少有樓人士透過二按周轉。不過申請二按都要獲得一按銀行同意,而坊間流傳的三按、四按、五按,概念和二按相同,但由於風險太大,已經不太流行。

加按」是按揭貸款的一種,所以申請的手續及程序,大致與申請物業按揭相若,都需要滿足金管局的要求和指引。當業主決定為物業申請加按時,需要向銀行提交相關的個人資料、入息證明,讓銀行重新審核。在申請時,亦需要通過供款壓力測試才能加按。

另一個情況,你原本透過A銀行借取按揭貸款,但是加按時,見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高,所以想順道「轉按」至B銀行,那麼手續就跟重新申請物業按揭一樣,銀行亦會審視你的入息、還款紀錄、信貸評級、壓力測試等。保守估計,此過程大約需時一個月多。

在審批時間上,若果樓契已被贖回,由業主持有,被稱為「現契樓」,業主重新申請按揭貸款套現,時間會較快,大約需時一至兩個星期。但若果樓契仍然由銀行持有,業主想向銀行申請加按,可能較申請普通按揭為長。

正如上文提到,加按等同重新申請樓宇按揭,所以是需要再次進行壓力測試。

由於「加按」等於再申請多一次按揭,所以貸款年期與一般原有按揭相若,可長達25至30年 (要視乎物業樓齡及人齡而定),而「加按」是以物業作抵押的貸款,所以貸款金額主要受物業價值而定,假如你已償還貸款多年,又或物業價值持續上升,加按是資金周轉就其中好辦法。

假設你在幾年前以$80萬首期,承造八成按揭買下住宅單位,當時物業價值$400萬,但時至今日,隨著樓價上升,這個單位的估值已飆升至$800萬,而經過幾年的還款,你當時借取的$320萬按揭貸款,現時只是餘下$250萬未清還。由於物業升值,而你的借貸比例亦經有所下降,所以即使是以同一個物業作押抵,可作按揭貸款的金額亦相對提升,此時「加按」就是個好選擇。

根據目前金管局的要求,$600萬以上至$1000萬的物業,在沒有購買按揭保險計劃之下,最高按揭成數為六成計算,這個價值$800萬的單位,最高按揭貸款額是$480萬,再扣除尚未清還的$250萬,即是「加按」可套現的金額是:$800萬 x 60% – $250萬= $230萬。

2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例,購買 800 萬元或以下的物業,首次置人業士最高可申請 9 成按揭,非首置人士最高 8 成,遠超過去的 6 成上限。

如果物業在2019年新例前承造 6 成按揭,業主是否可以透過加按,行使按揭保險提高現有按揭的成數上限周轉套現?答案是不行的。按揭保險計劃並不可應用在加按上。

在樓市暢旺時,加按套現對有樓人士來說是一個資金周轉的好辦法,而且一般銀行亦會有回贈吸引你加碼,加按的好處包括如下

  • 加按可讓你在物業升值而不需賣樓的情況下,套現更多資金。
  • 加按可讓你在利辦下調時,選擇更優惠利率。
  • 加按可讓套現之餘亦獲得銀行現金回贈。
  • 銀行會給予按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link),存款息率與按揭利率相等,但會有最高存款額,部份銀行為HK$50萬,亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息,抵消部份利息支出。

加按有加按好處,但同時亦有加按風險,大家要保持警惕,以下是加按注意事項:

  • 審批時間一般較私人貸款長,急需周轉人士要留意。
  • 如果樓市轉勢急跌,銀行有機會call loan
  • 貸款利率或浮動,令每月還款額較難掌握。
  • 加按需要找律師樓處理,需要付出額外支出。
  • 加按時需要再次通過壓力測試,如果入息大趺,就算樓價飆升,亦都唔好「老馮」一定借到。
  • 加按申請人最好是50歲以下,有固定收入人士。

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