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首次置業按揭

首置定義 / 首置按揭 / 首置九成按揭

首次置業按揭》助你達成早日上樓之夢。最新2022財政預算案,提升首置人士可申請最高「九成按揭」貸款的樓價上限由HK$800萬到HK$1000萬,而HK$1000萬以上至HK$1,200萬的物業,則可承造最高8成按揭。而且首置人士即使未符銀行壓力測試,仍可申請最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過 50%,保費亦會因應風險因素作出額外調整。

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首次置業按揭查詢

首置九成按揭

《最新按揭保險計劃》

根據金管局規定,按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款,就需要購買「按揭保險」,超出 6 成以上的按揭,就稱為高成數按揭。

有按揭保險計劃對首置人士和非首置人士設有不同成數上限,最高分別為 9 成和 8 成。

首次置人士

假設申請人屬首次置業,無按揭在身,只要供款與入息比率不超過 50%,就合資格透過按保申請高成數按揭。銀行會為首置申請人進行壓測,但壓測的重點是用來決定保費高低。如果首置申請人符合供款比率,但壓測不合格,仍然可申請高成數按揭,不過就要支付更高的按揭保險費用(約為原本保費之 10%)。

非首置人士

如果是非首置人士,或有任何按揭在身,按揭申請人就要必須接受並通過壓力測試。

首次置業按揭

《按揭保險計劃》對首置的最新修訂

2022財政預算案,財政司司長陳茂波破天荒將九成按揭上限由800萬提升至1000萬。以上是根據 2022財政預算案更新版:

  • 8成按揭保險的合資格物業價格上限為HK$1,200萬
  • 適用於首次置業人士的9成按揭保險的合資格物業價格上限為HK$1000萬
  • 欲以高於修訂前的物業價格上限(即8成按揭保險下的HK$600萬及9成按揭保險下的HK$400萬)承造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分
  • 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限,並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請承造最高8成或9成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整

《首次置業》的3大好處

起握黃金上車機會!

更多買樓選擇

首置人士買樓除了可考慮新盤及二手物業,更可以選擇抽新居屋或白表二手居屋,為置業提供更多選擇。

 

更高按揭成數

根據按揭保險新例(「林鄭Plan」),首置人士買入800萬以下現樓可申請高達九成按揭,只需要80萬首期便可以上車。

 

享有稅務優惠

如果非首置人士買入物業,需要支付15%印花稅,但首置人士買入住宅單位,只需要支付較低稅率。如果買入1個600萬單位,只需要支付3%即18萬稅項,比非首置的90萬稅項大幅減少72萬。

按揭轉介

《首次置業》按揭成數

《最新財政預算案更新》

在政府放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限,樓價HK$800萬以下的新盤,最高可以承造90%按揭,因此新的按揭成數計算方法如下:

物業價值最高按揭成數貸款上限
HK$1000萬或以下90%
HK$1000萬以上至HK$1125萬80%-90%HK$900萬
HK$1125萬以上至HK$1920萬80%$960萬

《首次置業》最高按揭成數要求

  • 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業
  • 所有申請人須為固定受薪人士
  • 申請人未有為一個或多個未完全償還按揭的物業作擔保

《首次置業》首期計算

假設購買HK$800萬住宅物業,銀行亦估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入已落成住宅物業,最多可按90%,即借HK$720萬,首期需付HK$80萬。不過即使首置人士有足夠首期,都未必等於可以成功「上車」,記得要計清楚自已是否可以通過按揭壓力測試。

提一提,除了首期計算外,準業主的預算亦要包括律師費、地產經紀佣金、厘印費、裝修支出等。

按揭轉介
首次置業按揭

《首置壓力》測試點計?

按揭買樓涉及較大金額,為了將壞賬風險減底,銀行是需要做「按揭批核」,確認申請人足夠還款能力,才會批出按揭貸款。

銀行為了評估申請人的供款能力,會進行兩種計算準則:

  •  按照現行按揭利率,計一計「供款與入息比率」是否在上限之內;
  •  模擬現行的按揭利率【加 3%】,再計多次「供款與入息比率」是否在上限之內

為何銀行會用加3厘計算? 因為銀行模擬假如按揭利率上調,在「加 3 厘」的加壓的情況下,借款人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。

《首次置業按揭》壓力測試

壓力測試對申請按揭是十分重要,購買物業前應做足功能,計算自已將可獲得的按揭成數,避免出現市場上經常因為計錯數而「 撻訂 」的悲劇。

伽瑪的按揭轉介服務定必為客人計算壓力測試和按揭成數,以上的現時壓力測試的計算圖表:

首次置業一個按揭以上
收入與借款比率供款加3厘後計算收入與借款比率供款加3厘後計算
50%
(8成以下)
60%
(8成以下)
40%
(7成以下)
50%
(7成以下)
45%
(9成以上)
55%
(8成以上)
35%
(7成以上)
45%
(7成以上)

《樓宇按揭》壓力測試例子

首次置業壓力測試例子
物業市值800萬元
借貸額720萬元(90%按揭)
實際利率(市面最低P按利率)2.50%
供款年期30年
每月供款額HK$28,448
壓力測試計算實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HKD$40,881
原本按揭申請人收入最低要求HK$40,881 / 60% = HK$68,135
新政策下按揭申請人收入最低要求HK$40,881 / 50% = HK$81,762
非首次置業壓力測試例子
物業市值800萬元
借貸額640萬元(80%按揭)
實際利率(市面最低P按利率)2.50%
供款年期30年
每月供款額HK$25,288
壓力測試計算實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額HKD$36,339
按揭申請人收入最低要求HK$36,3391 / 60% = HK$60,565

首置人士對於不同樓價,每月供款及最低月入要求

樓價按揭成數每月供款最低入息要求
HK$400萬90%                     13,992                     27,983
HK$450萬90%                     15,740                     31,481
HK$500萬90%                     17,489                     34,979
HK$550萬90%                     19,238                     38,477
HK$600萬90%                     20,987                     41,974
HK$650萬90%                     22,736                      45,472
HK$700萬90%                     24,485                     48,970
HK$750萬90%                     26,234                     52,468
HK$800萬90%                     27,983                     55,966
HK1,000萬80%                     31,092                     62,184

*假設按揭利率為2.375%,供款30年

首置可免壓力測試?

可豁免壓測人士豁免條件
經按揭保險計劃申請樓按的首置人士按保只接受高成數的現樓按揭申請,而買入物業只可作自住用途
綠表資格人士只適用於買新居屋和綠置居
借發展商按揭的 「呼吸 PLAN」符合發展商要求,不過「呼吸 PLAN」,可能理解為,「有呼吸就借!」

伽瑪提一提首置準業主,千祈不要以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI (Debt-to-income ration)、不用做壓力測試。金管局列明,銀行仍然要計申請人的 DTI,而且要仍然保持在 50% 之內,而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟,不過只是豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。

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《首置夫婦》有咩要注意?

想「買樓結婚」?重疑緊「聯名物業」好唔好?

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伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士,包括會計師、律師、金融業資深從業員,透過一站式服務,協助客戶解決首次置業按揭各種棘手問題。

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簽了坊間一些不良中介公司的按揭轉介表,險些連首期都輸掉,好在伽瑪幫忙,令我最終都成功上會,謝謝你們。

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《首次置業》印花稅點計?

唔好忘記,首次置業既預算重要包括埋印花稅,香港首次置業印花稅以第二標準稅率計算,圖表如下:

超逾 (港元)不超逾 (港元)第2標準稅率
               2,000,000100
                    2,000,000               2,351,760$100+超逾$2,000,000的款額的10%
                    2,351,760               3,000,0001.50%
                    3,000,000               3,290,320$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
                    3,290,320               4,000,0002.25%
                    4,000,000               4,428,570$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
                    4,428,570               6,000,0003.00%
                    6,000,000               6,720,000$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
                    6,720,000              20,000,0003.75%
                  20,000,000              21,739,120$750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
                  21,739,1204.25%

資料來源: 香港稅務局

首次置業印花稅點計?

首次置業印花稅以第二標準稅率計算,圖表如下:

工商舖按揭

資料來源: 香港稅務局

《首次置業按揭》常見問題

信貸評級會影響按揭審批嗎?

申請按揭時,銀行在取得申請人同意後,會向環聯索取申請人的信貸報告,以評估申請人的信貸及財務狀況,而信貸評分的高低有機會影響你的按揭利率及貸款金額。大部分銀行可能會為持有A級信貸評分的申請人提供最佳按揭利率。

未能通過壓力測試,可否申請按揭?

新例之下,800萬元以下的物業可申請最高九成按揭貸款;1000萬元以下的物業則為八成。而未能符合銀行壓力測試的首置人士,仍可以申請敘造最高九成按揭,但DSR(供款與入息比率)仍然不可超過50%,並須在原有保費之上額外再加15%按揭保險費。

按揭保險計劃是什麼?

根據金管局規定,申請六成或以上按揭的的貸款人,需要購買「按揭保險」。按揭保險計劃用於為銀行提供保障,讓銀行能夠提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險。

《樓宇按揭》最新消息

最新財政預算案公告各項減稅、舒困措施,當中包括將《9成首置按揭》上限由800萬提升至900萬。已8成按揭上限由1000萬,提升至1200萬。

首次置業按揭

資料來源:HK01

首次置業按揭

資料來源:經濟日報

首次置業按揭

資料來源:Yahoo 財經

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