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【聯名物業按揭】想「聯名買樓」或「近親轉讓 (甩名)」要留意!

聯名物業按揭

年輕夫婦儲夠首期買樓結婚,物業應全歸其中一人好,定還是大家聯名持有好?決定前,你須要先知道:聯名物業有甚麼好壞?在按揭層面上有什麼得失?本文伽瑪為大家拆解聯名物業注意事項,以及聯物業甩名程序,各位準買家留意啊!

1) 二人收入合併,更容易通過壓力測試

銀行批核樓字按揭時,會計算申請人的供款與入息比率,以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名持有物業,一同作為按揭的借款人,兩人的入息就可以一起合併計算。如果二人均有工作收入,沒有特別大的欠債供款,正常情況下,聯名一定比一人按揭更易通過壓力測試。

 

2) 有關物業相關決策,須由二人共同拍板

如果要出租、轉讓、放售聯名物業,所有決定均須所有物業持有人同意,所有文件都必須有二人的簽署才生效。如果二人對物業均有付出,如首期兩份分、一同供按揭,聯名購買對二人都有保障,即使日後婚變,亦可保障不怕其中一方擅自對物業作出決定。

 

3) 透過近親轉讓,爭取更高按揭成數

如果本身已聯名買入物業,假如按揭成數有放寬,想透過轉按加按,借出更多資金周轉,可以經由近親轉讓,讓其中一人擁有全部業權後,再重做承造按揭,新按揭就可根據當時放寬後的按揭成數作申請。

了解更多轉按:【轉按】全功略:轉按好處+步驟+按揭成數+風險
了解更多加按:【加按】加按同二按有咩分別?加按套現要注意!

1) 同時影響二人信貸

雖然聯名買物業可更容易通過令壓力測試,但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告 (TU) 上,同時亦會影響兩人的信貸評級。

假設貸款額為 $300 萬,聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $300 萬,並不會將貸款減半顯示,變相兩人都要承受同樣的信貸負擔,如日後有需要借貸周轉,大家均會有影響。

 

2) 日後權轉讓要收費

轉讓業權會產生不同費用,如印花稅、律師費及行政費等。

如果是為了符合壓力測試,而決定聯名買入物業,另一可取方法是以其中一方成為按揭擔保人,擔保人的收入亦會計算在壓測內,日後只須透過轉按即可除名,比業權轉讓簡單得多。

 

3) 對物業相關決定未能達成共適

根據政府統計數據,香港離婚率很高達到48%,假如今時唔同往日,大家對物業決策未能達成共識,物業就只可以維持現狀。

物業甩名

好多新婚夫婦都會夾份聯名買樓,建立新家庭。亦正因如此,當按揭成數放寬時,好多夫婦都會都會選擇將其中一方的業權轉讓給另一方(夫妻轉名),此做法俗稱:甩名、內部轉讓或近親轉讓

在聯名物業買賣或甩名的情況下,近親的定義包括父母、配偶、兄弟姐妹及子女。

聯名物業持有人經過律師樓進行轉讓程序,又稱為「內部轉讓」,將聯名其中一方業權轉賣給另一方。手續完成後,業權賣家重獲首次置業身份。

而甩名的最大好處,主要在於二人聯名買樓時,雙方收入可合併計剪,較容易通過壓力測試。當擁有一層物業之後,待時機成熟時,打算再次入市作投資,「甩名」就是最快可以重獲首置身份的方法。

有關首次置業按揭,可瀏覽:首次置業按揭 | 按揭成數 / 首期計算 / 壓力測試 / 按揭保險

如果轉讓雙方屬於以上提到的近親關係,即:夫婦、父母、子女或兄弟姐妹,轉讓印花稅可以選用較低的第2標準稅率,而不是劃一15%印花稅計算。近親轉讓 (甩名) 的印花稅計算公式如下:

《買入業權比例 x 樓價 x 印花稅率》

每個都希望慳得就慳,此乃人之常情。但透過近親轉讓,故意壓底樓價,此做法不太可行。根據稅務條例,如轉讓雙方成交價遠底於市價,目的是為了慳稅,稅局是有權重新評估物業價值,以市價徵收印花稅

另外,如夫妻轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話,亦不能將轉讓價壓得太低,以伽瑪的經驗,假如成交價比市價底10%,銀行是有機會拒絕該按揭申請。如大家想以此方法慳稅,建議可先諮詢按揭轉介顧問,他們會協助你為該物業向銀行估價,比較各銀行估價後,找出估價最低的銀行,就以該估價訂立為買賣價,再向該行申請按揭,這樣就萬無一失。

有關按揭轉介,可瀏覽:按揭轉介 | 好既按揭轉介「點止回贈」咁簡單 | 100%免費轉介 

假如轉讓價合理,銀行視近親轉讓為一般買賣去做。換言之,近親轉讓同樣可以做到高成數按揭 (9成按揭)。樓價800萬以下可以最多申請90%按揭,900萬-1000萬物業最多借80%。有關按揭成數,可瀏覽伽瑪博客文章:【按揭成數】全功略,即睇:影響按揭成數的 3 大因素

 
  • 一手樓花未落成前,都不可以作任何轉讓或轉售。
  • 透過近親轉讓獲得業權的一方,需要再次通過壓力測試承造按揭,如果未能通過,近親轉讓就未能進行。
  • 銀行一般會設有按揭罰息期,在罰息期內近親轉讓,都須要繳付額外罰息。
  • 近親轉讓的買賣價不能低於市價太多,如果被發現,稅局有機會追討差額印花稅。

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