【工廈按揭】一覽:工廈估價、按揭成數、工廈首期、還款年期

工廈按揭

工廈按揭工商舖按揭的一種,向來工廈按揭的申請按揭條件較一般住宅按揭嚴謹,伽瑪希望透過本文為大家一一拆解工廈按揭的注意事項,包括按揭成數、還款年期、壓力測試等。

工廈按揭成數相較住宅物業底,工廈按揭成數計算較為簡單,不論任何物業價格,最高按揭成數為五成,但不能申請按揭保險。假設物業價格為2000萬,最高貸款額便為1000萬。如果以資產計算收入,最高按揭成數為四成,與住宅按揭一樣。

不少人首次置業都會先買入住宅單位,其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途,要注意如果本身申請人已有按揭在身,按揭成數會下調一成至四成。如果申請人收入來自非香港,按揭成數更只有三成。如果以資產計算申請按揭,有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。 

物業用途按揭成數
自用五成
非自用/出租五成
資產計算收入四成
有按揭在身四成
收入來自非香港四成
有按揭在身+收入來自非香港三成
有按揭在身+以資產計算三成

工廈按揭一般按揭還款期為20年。個別情況可諮詢伽瑪按揭專員獲盡分析。

工廈物業的估價不像住宅按揭可以在網上做即時估價,需要向銀行或按揭轉介公司查詢,但由於每間銀行的估價差異可以很大,工廈按揭更更適合專業的按揭轉介公司了解。銀行對於工廈估價是較為嚴謹,會要求提供圖則及相片,亦有機會實地視察,並考慮工廈地段、人流、承租能力等因素。如果單位過往出租理想,獲大型公司承租,工廈按揭估價就會較為理想。但如果單位一直空置,業主放盤價又過度進取,銀行很大機會估價不足。

工商舖按揭的壓力測試與住宅相若,在供款與入息比率方面,如末持有其他按揭,每月供款不得高於每月入息50%,壓力測試方面,當利率增加3%,每月供款不得高於每月入息60%。

自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅,買入工廈的成本大減。過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算,1個200萬的小型商廈單位,要徵收1.5%、即3萬印花稅,施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算,同樣價錢的物業印花稅降至$100,大幅減少逾99%。

工商舖印花稅計算

超逾 (港元)不超逾 (港元)第2標準稅率
                2,000,000100
                    2,000,000               2,351,760$100+超逾$2,000,000的款額的10%
                    2,351,760               3,000,0001.50%
                    3,000,000               3,290,320$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
                    3,290,320               4,000,0002.25%
                    4,000,000               4,428,570$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
                    4,428,570               6,000,0003.00%
                    6,000,000               6,720,000$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
                    6,720,000              20,000,0003.75%
                  20,000,000              21,739,120$750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
                  21,739,120 4.25%

資料來源: 香港稅務局

工商舖印花稅計算

工商舖按揭

資料來源: 香港稅務局

購入需付雙倍印花稅

購買工商物業毋須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),但要支付雙倍印花稅(DSD),稅率為總樓價的15%。現時購入非住宅物業,無論是以個人或公司名義買入,均要繳付雙倍印花稅 (DSD)。

另一方面,因為工廈一般所需繳付的首期較高,部分工廈新手會選擇夾份投資,開設股份有限公司以公司名義購入物業,此做法各人可有不同持股比例,而透明度亦相對較高,同時相關支出亦可以扣稅。不過,若以公司名義購入,並且在三年內轉手,現時是需要繳付額外稅項,因此建議工廈投資持貨年期較長較為有利。

筆者從前按揭轉介行業多年,不時有工廈投資者在繳付樓價首期後,才得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行因對違規物業,未能承造工廈按揭,容易被逼撻訂。就

另一點要注意,一些工廈樓齡太舊,沒有自動灑水系統,部份銀行亦有機會不接受該工廈按揭申請。

收入證明

我們留意到大多投資工廈 (或工商舖) 的申請人都是中小企老闆,而由於一般他們都想慳得就慳,未必每年報足稅,亦沒有為自已定期做支薪證明和供強積金,以至就算他們本身實情是年薪百萬,但當要去銀行承造按揭時都會困難重重。

 

在承造工廈按揭前,有什麼因素會影響工廈估值?

買家需了解該工廈的維修狀況和管理費是多少,例如有沒有結構性問題、消防設備是否充足、有沒有其他違反《建築物條例》等,建議有投資工廣的準業主,弋投資前應先向業主、租客、經紀了解下實際情況和做實地考察。而工廈附近周邊配套 (例如交通),合適承租的行業類型都很重要。如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營,鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因,影響工廈估價和工廈出租率。

 

如果工廈劏出來的單位太細,會否影響到工廈按揭獲批?

近年很多大業主會拆售工廈,以「劏房」形式出售,如果買家有意入市,最好揀選已完成分契程序的工廈。若分拆後面積太細,部份銀行可能質疑未能作工業用途,而不接受工廈按揭申請。

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