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工商舖按揭還款期一般最長為20年,相對住宅物業的30年為短。如樓齡或申請人年齡較高的話, 還款期有可能更短,令每月供款金額提高,投資前要計岩條數,以免大失預算。
工商舖按揭按揭利率一般比住宅按揭略為高,大約為 2 厘至 3 厘左右,可選用 P 按或 H 按。
工商舖估價較住宅單位估價較為複雜,考慮因素包括人流、業務性質、單位大小等等。相對而言,工商舖估價比住宅物業的估價浮動性更大。不同測量公司對不同類型的工商舖估價都各有不同,如涉及大額投資,建議多找幾間估價作比較。
工商舖按揭的壓力測試與住宅物業相若,在供款與入息比率方面,如未持有其他按揭,每月供款不得高於每月入息50%,壓力測試方面,當利率增加3%,每月供款不得高於每月入息60%。
《工商舖按揭》與一般住宅按揭最大的不同在於,《工商舖按揭》並沒有「高成數按揭」,最高按揭成數都只能夠做到成。但工商舖按揭卻沒有物業價格限制,即使舖位價值過億,同樣最高可以申請5成按揭。
工商舖購入的用途是會影響按揭成數的水平,以下圖表列出工商舖按揭成數計算。
物業用途 | 按揭成數 |
自用用途 | 50% |
放租用途 | 50% |
用資產借 | 40% |
有按揭在身/擔保 | 40% |
收入並非來自於香港 | 40% |
收入並非來自於香港並有按揭在身/擔保 | 30% |
用資產借並有按揭在身/擔保 | 30% |
工商舖按揭較住宅物業按揭複雜,因工商舖屬投資性質居多,質素參差程度亦較大,因此銀行按揭審批保守。
伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士,包括會計師、律師、金融業資深從業員,透過一站式服務,協助客戶解決工商舖按揭各種棘手問題。
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簽了坊間一些不良中介公司的按揭轉介表,險些連首期都輸掉,好在伽瑪幫忙,令我最終都成功上會,謝謝你們。
《工商舖按揭》涉及的問題和考慮因素比私樓物業多,承造按揭前做足準備。
為了保障自己,買入工商舖前要在土地註冊處查核業權,此方面可找地產代理幫手,如遇棘手地方需諮詢法律人士。
留意單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定,如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況,以上因素會影響銀行是否願意承造按揭或按揭成數。
要了解物業的維修及失修狀況,如果損耗龐大,買入單位後有機會面臨較大的修葺費用,令買家失預算。
不論是買入單位自用還是放租,都要留意管理是否優良,例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患,承租單位的公司屬那個行業,車位是否夠用等。
現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶,要留意商戶組合是否影響生意,如果大廈設有零售店舖,人流會較多。如果有大型工場,可能會發出較大噪音,又或令影響大廈衛生。
工商舖的用途比住宅複雜得多,要知道單位內可以經營甚麼業務,必須查閱地契,而商戶亦需要遵守的大廈規矩,需要參考大廈公契。由於查核過程較為複雜,最好按揭轉介公司幫忙。