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【買樓印花稅】買樓印花稅計算懶人包 2022 | 精明慳稅功略

買樓印花稅

買樓入市,除左要清楚按揭成數、樓按首期計算、壓力測試之外,亦必須清楚如何計算「買樓印花稅」。準買家要知道不同情況下,買樓印花稅應如何計算,才能避免在買樓過程中,因印花稅超支,而出現預算不足的陷阱!

其實本身印花稅並不只限於物業買賣,股票交易亦涉及印花稅。根據香港《印花稅條例》,印花稅是對書面文件徵收的稅項,有關買賣香港樓宇的文件須被徵稅,否則有關文件將不具法律效力,假如文件用於法律訴訟時,文件將不獲法庭受理作為證據。而買樓印花稅亦是香港政府其中一大收入來源。

從價印花稅,即 Ad Valorem Stamp Duty (AVD),買樓印花稅的其中一種,現時香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易,而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。想知如何以第二標準稅率計算印花稅?可繼續看下去。

額外印花稅,即 Special Stamp Duty (SSD)。香港樓價持續攀升,政府為了抑壓樓市短炒投機行為,多年前推出了額外印花稅,有關印花稅徵收的持貨期及稅率如下:

持貨期稅率
6個月或以內20%
超過6個月但在12個月或以內15%
超過12個月但在24個月或以內10%
超過24個月但在36個月或以內10%

買家印花稅,即 Buyer’s Stamp Duty (BSD)。這是針對境外投資者及以公司持人物業的投資者的印花稅項,有關對象及稅率如下:

對象稅率
非香港永久性居民、香港及海外註冊公司15%

值得注意的是,以上三種印花稅 (從價印花稅AVD、額外印花稅SSD、買家印花稅BSD) 均為獨立計算,即假如,買家是香港永久居民,同時想用公司名義購入住宅物業,買家將需同時繳交從價印花稅和買家印花稅。以樓價800萬的住宅為例計算,其印花稅總額為30萬(從價印花稅 (樓價的 3.75%))+ 120萬(買家印花稅 (樓價15%)),合共150萬,單單係比印花稅都已佔樓價的 20%了!香港政府收入咁高就係咁解了!

1. 物業類型

要知道自己要交幾多買樓印花稅,首先要認清物業類型。如果屬於住宅單位,買樓印花稅亦會受多種因素而變化,例如是否首次置業、物業持有年期等。至於非住宅物業,如工商舖物業,需要繳付第1標準稅率的從價印花稅 (即劃一稅率15%),此類物業買賣,不論是否屬於香港買家,首次購買,還是非首次購買非住宅項目,印花稅也不會出現任何變化,賣出的時候也不會受額外印花稅影響。

 

2. 買家身份

如果屬於住宅物業,買樓印花稅要交幾多會因買家的身份而不同,如果屬於香港人及以首置身份買入,只需要支付第2標準稅率的從價印花稅。以1個600萬物業為例,印花稅開支為18萬 ($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士,則要支付從價印花稅 (AVD) 第1標準第1部稅率,即90萬元 ($6,000,000 x 15%) ,兩者相距可以很大,差額多達72萬,所以在置業路上如果想做到慳稅,善用首置身份是必須的。

如果屬於非香港人或以公司買入香港物業,除了要支付從價印花稅 (15%) 外,更需要額外支付買家印花稅,稅率為樓價的15%,600萬的物業總印花稅成本為:90萬的從價印花稅 ($6,000,000 x 15%) + 90萬 ($6,000,000 x 15%) 的買家印花稅,合共180萬。

 

3. 賣出物業期限

如果打算賣出住宅物業,要注意轉售限期內的額外印花稅 (SSD) 開支。不同持貨年期的額外印花稅計算可參考上文的圖表。舉例,如物業以800萬易手,以持有期6個月內轉手計算,額外印花稅高達160萬 ($8,000,000 x 20%),持有期為6至12個月印花稅則為120萬 ($8,000,000 x 15%),持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%),最高與最低稅率相差整整一倍,所以作為精明投資者,你不可能忽略印花稅的計算吧!

 

4. 印花稅的遲交罰款

由於樓宇買賣的金額一般較大,遲交印花稅的罰款是可以很誇張,各位準買家要留神。一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內繳交印花稅,否則會被徵收罰款。遲交印花稅罰款計算如下:

遲交月數印花稅罰款
如果遲逾期1個月內2倍
遲逾1個月但不遲逾2個月4倍
而多於2個月的話10倍

假如你是香港永久居民,同時名下並無持有任何住宅物業,你就能以相對低的稅率支付從價印花稅AVD(第二標準稅辦計算方式)。首置印花稅具體稅項由0.01%至4.25%不等,隨買入單位的樓價而有所不同。

超逾 (港元)不超逾 (港元)第2標準稅率
                2,000,000100
                    2,000,000               2,351,760$100+超逾$2,000,000的款額的10%
                    2,351,760               3,000,0001.50%
                    3,000,000               3,290,320$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%
                    3,290,320               4,000,0002.25%
                    4,000,000               4,428,570$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%
                    4,428,570               6,000,0003.00%
                    6,000,000               6,720,000$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%
                    6,720,000              20,000,0003.75%
                  20,000,000              21,739,120$750,000+超逾$20,000,000的款額的10%
                  21,739,120 4.25%

假設你購買的物業價值為700萬,你則需預留樓價的3.75%,即26.25萬作買樓印花稅之用,實在唔係小數目。

工商舖按揭

若你具備香港永久居民身份,但非首次置業人士,你則需在買樓的過程中繳付樓價的15%作物業印花稅。假設你購買的物業價值為700萬,你則需預留樓價的15%,即105萬作買樓印花稅,與首置計算相比,差距甚大!

如你在購買新的住宅物業後6個月內,出售原有唯一的住宅物業,是可獲退稅,但不是完全退回新物業價值 15% 的稅金,因新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金,故只能退回稅金相差之金額。如舊有住宅物業已簽臨時買賣合約待售,新住宅單位成交期在舊有住宅物業成交期之後,新購物業則不必預繳15%稅金,只需按第二標準稅率繳稅。

買賣雙方誰應支付買樓印花稅?

一般情況下,買樓時所需支付的物業印花稅,除了額外印花稅SSD外,通常都由買方支付。但有時發展商為了吸引買家入市,也有可能會提供代繳印花稅等優惠計劃。

在整個買樓程序中,什麼時候要支付買樓印花稅?

通常會在買賣雙方簽署正式買賣合約時,買方將買樓印花稅金額的支票交給律師樓,及後一切程序由律師代為辦理。

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