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【轉按套現】轉按全功略:轉按條件+轉按程序+轉按好處+轉按回贈

轉按套現

本港步入低息環境多年,加上樓價持續上升,很多業主想趁機做《轉按套現》,希望可從中得益。究竟轉按是甚麼?如何申請?「轉按套現」中有什麼要求?「轉按」又有什麼好處?伽瑪今天為大家分享,希望讓業主能一文掌握轉按當中要留意地方!

買入物業時,大部分買家都會借取銀行按揭貸款上樓。隨後,如果買家想將物業的按揭轉移至另外一間銀行承按,這就稱之為「轉按」。

轉按大致分種,第一種叫 (1) 平頭轉按,即把把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行。第二種叫 (2) 轉按套現,即由另一間銀行為物業重新估價,透過物業升值,轉按套現,借出現金作其他用途。

1. 呼吸Plan,「呼吸」不了

不少業主買入新盤時,都會選用發展商按揭計劃,此類計劃幫助部份人可以較高按揭成數上車,亦可免除壓力測試,而且一般在頭數年按揭利率與市場上的按揭計劃相若,但經過蜜月期後(一般為3年)利率便會急升,按息往往提升至5厘以上。要擺脫高息危機,此時就應要轉按

 

2. 為按揭保險「甩保」

除了使用發展商按揭外,使用按揭保險上車亦是非常普遍,能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用,利率介乎1.15%-5.04%不等,加上使用按揭保險不能把物業出租,如果「甩保」便可既慳息,又能靈活運用單位。另外,如果第1年退保,更可退回40%保費,第2年為25%,第3年內退保,更可以取回15%保費。

 

3. 獲取更優惠利率 / 轉按回贈

銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃,只要計岩條數便可以透過轉按便取得更優惠利率 。

 

4. 套取資金

如果物業樓價有一定升幅,業主有資金需要想套現,轉按亦是一種精見做法。例如當初買入物業為600萬,當時申請六成按揭,貸款額為360萬,經過現時樓價已升至800萬尚欠本金剩餘300萬,再申請六成按揭480萬,償還200萬貸款額後,便能套現最多180萬作其他用途,但當然實際情況仍需視乎申請人的財務收入決定,有機會套現金額會比預期少。

 

5. 按揭擔保人想甩名

如果本身按揭的擔保人希望「甩名」,亦可透過轉按做到。

如買家有意借取 6 成以上的高成數按揭,便要購買「按揭保險」,並受制於按保的入息和轉按規定。

按保規定,如果物業價值 600 萬元或以下,而原來貸款額為 480 萬元或以下(即物業本身最高造 8 成按揭),可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按,以圖於新按揭銀行爭取更新按揭成數。

要留意,如果原本的按揭享有期末整付,免供期及 / 或延期供本,均不合資格。

如果物業價值超過 600 萬元,就只可為未供完之貸款額申請轉按,亦是「平手轉按」,不能改變按揭成數。

1. 預備所需文件

轉按申請程序與一般按揭申請無異,需要提交 (1) 個人資料證明如身份證及住址證明;(2) 入息證明文件:如工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的銀行月結單、稅單、強積金紀錄等;(3) 原有按揭的按揭貸款合約及供款證明。

 

2. 銀行估價

伽瑪建議可向多間銀行進行物業估價,了解哪一間估價最好,亦可搵伽瑪按揭轉介幫忙,簡單又快捷,按揭專員會根據申請人狀況、轉按目的、物業類型,比較不同的按揭計劃,並協助向銀行為物業進行估價。

 

3. 委託律師

在銀行進行轉按審批的同時,申請人同時找尋適合的律師預備轉按手續,律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊,一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續,轉按律師費約為數千元起,伽瑪亦樂意為大家轉介可靠律師辦理定轉按手續。

 

4. 律師樓協助簽契

律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。

1. 財務狀況 / 銀行審批條件有變

轉按即重新承造按揭,轉按銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估,並重新進行壓力測試,以衡量最終批出成數。

在疫情衝擊下,銀行審批按揭的條件或變得更加嚴謹,令申請人可借成數降低,最終貸款額可能會比原先的更少。

 

2.  跌市難轉按

天氣不似預期,假果樓價升幅亦不似預期,或因其他種種原因,以致物業估價不足, 轉按就有難度;新批貸款額可能比原本更少,又或轉按利率提升,轉按就變得無利可圖。

 

3. 罰息期內轉按要罰款

借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限,如在罰息期間內,透過轉按而提早償還原有按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點,所以轉按前要計清條數,以免轉左等於冇轉。

一般而言,轉按會較加按為著數,皆因你把整筆貸款轉移到轉按銀行,金額較加按大,所獲得的現金回贈一般會較高,而銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃吸引你轉按。如加按的話,銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。

每間銀行的轉按優惠都各有不同,個別銀行的按揭利率會較為優惠,審批亦較為寬鬆,而;部份現金回贈則較高,如果要逐間銀行查問便要花大量時間和精力,亦隨時唔覺意計錯數,轉左等於冇轉。伽瑪按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠,而且是免費的,慳錢又慳時間!

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